🇩🇪 독일에서 법인을 설립하고 가게를 운영할 때 불 사용 가능 임대 매물 확보와 관련 법규 및 실무 가이드

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독일에서 법인을 설립하고 가게를 운영할 때 불 사용 가능 임대 매물 확보와 관련 법규 및 실무 가이드는 독일 창업을 준비하는 한국인 사업자들이 반드시 숙지해야 하는 핵심 주제입니다. 특히 요식업 분야에서 한국식 조리 방식에 필수적인 ‘강한 화력’을 확보하지 못하면 메뉴 퀄리티, 조리 효율, 그리고 사업 경쟁력에 직접적인 타격을 받을 수 있습니다.

하지만 독일에서는 불(가스) 사용이 가능한 상업용 매물을 찾는 일이 쉽지만은 않습니다. 독일의 상업 주방은 대부분 전기 인덕션 기반으로 운영되며, 신규 임대 계약으로 가스를 설치하려면 건물 구조·환기 설비·소방 기준·가스배관 규정·위생법 등 다층적인 법적 요건을 충족해야 합니다. 이 과정은 수개월에서 수년이 걸릴 수 있으며, 막대한 비용이 발생하고 허가가 거절되는 경우도 빈번합니다.

반면, 이미 모든 인허가를 완료한 기존 가게를 인수(Übernahme)하는 방식은 초기 절차와 비용을 크게 절감할 수 있는 대안입니다. 하지만 이 경우에도 독일 상법(HGB), 건축법(Bauordnung), 에너지 절약 규정(EnEV 및 2020년 이후 적용된 Gebäudeenergiegesetz, GEG), 그리고 가스 설치 기술 규정(TRGI) 등 법적 승계 요건과 시설 안전 검증 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 인수 과정에서 법적·기술적 리스크를 간과하면 개업 이후 행정 제재나 영업정지 처분을 받을 수 있으므로, 사전에 철저한 실사(Due Diligence)와 전문가 자문이 필수입니다.

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⚖️ 1. 법적 근거: 가스 사용과 관련된 독일 연방·주(州) 규정

독일에서 상업용 주방에서 ‘불(가스)’을 사용하려면, 연방 차원의 기술·안전 규정과 주(州)별 건축·위생 규정을 모두 충족해야 합니다. 이는 법인 설립 및 가게 운영 시 필수로 검토해야 하는 인허가 요건이며, 위반 시 영업정지·과태료·형사처벌까지 가능합니다.

① 주(州) 건축법(Bauordnung)

독일은 16개 주(州)마다 건축법이 존재하며, 가스 사용 가능 여부와 주방 설치 요건이 주 건축법(Bauordnung)에 명시됩니다. 예시: 헤센 주 건축법(Hessische Bauordnung, HBO)

• §3 Allgemeine Anforderungen(일반 요구사항)

  모든 건축물은 공공 안전·질서, 특히 생명, 건강, 환경, 자연 보호를 해치는 요소가 없어야 하며, 사용 목적에 적합해야 함.

• §40 Feuerungsanlagen(연소설비 규정)

  가스·기름·고체연료 설비를 설치하려면,

  • 방출물(배기가스) 및 화재·폭발 위험을 방지할 수 있는 승인받은 장치만 사용

  • 효율적 통풍 및 배기 설비 설치 필수

  • 가스 배관 및 기기 위치·연결 상태는 Bauaufsichtsbehörde(건축감독청)의 승인 대상

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② 독일 가스설치 기술 규정 (TRGI – Technische Regeln für Gasinstallationen, 2018 개정판)

TRGI는 DVGW(독일 가스·수도 협회)가 제정한 기술 규격으로, 주거·상업시설 모두에 적용됩니다.

📍주요 요건:

• 공인 설치업자(Installateurverzeichnis 등재)만 시공 가능

• 신규 가스배관·기기 설치 시 Gashausschau(가스 시각점검) 및 Dichtheitsprüfung(밀폐시험) 의무

• 설치 후 Inbetriebnahmeprotokoll(시운전 보고서)를 작성하여 지방 당국·가스공급사에 제출

• 모든 자재는 DVGW 인증 제품만 사용 가능

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③ 산업안전·위생 규정

• Arbeitsstättenverordnung(사업장 규정): 사업장 내 안전한 공기질 유지, 화재 예방 설비 설치 의무

• LMHV(Lebensmittelhygieneverordnung, 식품위생 규정): 조리공간의 청결·온도·습도 관리, 음식물 오염 방지 장치 필수

• 불 사용 시 CO, NOx, 미세먼지 배출 기준 준수

• 환기 설비(Abzugsanlage)는 DIN 18869-5(상업용 주방 환기 표준)에 따라 설계 및 시공

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④ 에너지 절약 규정 및 건물에너지법

• Gebäudeenergiegesetz(GEG, 2020): 신규 설치 설비는 에너지 효율 등급 및 단열 기준 충족 필수

• 배기열 회수장치(WRG) 적용 권장 및 일부 주에서는 의무

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⑤ 소방·방재 규정

• Brandschutzordnung DIN 14096: 주방 내 소화기, 자동소화장치, 불연재 사용 의무

• 상업용 주방은 Fettbrandlöscher(기름 화재 전용 소화기) 설치 필수

• 가스 누출 감지기(Gasmelder) 설치, 가스 차단 밸브 자동화 의무

💡 독일에서 불 사용이 제한적인 가장 큰 이유는, 단순히 가스 배관 설치 여부의 문제가 아니라 건축 구조·소방·에너지·위생·환경 규제가 다층적으로 얽혀 있기 때문입니다. 특히, 가스 사용 가능 매물은 이미 이 복잡한 인허가 절차를 모두 통과한 희소 자원이기 때문에 임대 시장에서 쉽게 매물 확보가 어려운 것입니다.

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🏗️ 2. 인수(Übernahme)와 신규 허가 절차 비교

독일에서 상업용 주방에서 불(가스)을 사용하려면, 기존 허가를 승계받는 인수 방식과 처음부터 신규 허가를 신청하는 방식이 있습니다. 두 방법은 행정 절차, 비용, 소요 기간에서 큰 차이가 있습니다.

📑 기존 가게 인수 시 장점 (Bestandsschutz 활용)

1. 기존 허가(Genehmigung) 승계

   
   

   • 이미 가스 사용 허가, 환기·소방 설비 인증, 위생 인허가를 받은 상태라면, 시설 변경이 없는 한 재허가 절차 불필요

   • 법적으로 이를 Bestandsschutz(기존 상태 보호)라고 하며, 설비·건물 구조에 변화가 없으면 주 건축청이 신규 심사를 면제함

     
     

2. 영업자 변경 절차 단순화

   
   

   • 설비 이전 없이 사업자만 변경할 경우, 사업등록청에 Gewerbeummeldung(영업자 변경신고) 제출

   • 제출 서류:

     • 사업자등록 신청서

     • 기존 임대차 계약서 또는 양수 계약서

     • 유효한 신분증 또는 법인등기부등본

       
       

3. 비용·기간 절감

   
   

   • 평균 절차 기간: 1~3주

   • 허가 심사 비용 없음, 단순 행정 수수료(50~100유로)

   • 가스·환기 설비 공사 비용, 감정서 발급 비용, 건물 개조 비용 등을 모두 절감

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📑 신규 임대 후 가스 허가 절차 (Neubau oder Umbau mit Gasgenehmigung)

1. Bauantrag(건축 변경 허가 신청)

   
   

   • 건물 구조 변경이 필요하거나, 기존 건물에 가스 설비가 전혀 없는 경우 필수

   • 관할 Bauaufsichtsamt(건축청)에 설계도면, 설비계획서, 안전검토서 첨부

   • 심사 기간: 평균 8~16주 (주별로 상이)

     
     

2. TRGI 인증 시공업체 선정

   
   

   • 독일 Installateurverzeichnis에 등록된 가스 시공업체만 작업 가능

   • Anlagenplanung(설비 계획서) 제출 의무

     
     

3. Brandschutzgutachten(화재안전감정서) & Lüftungsgutachten(환기설비감정서)

   
   

   • DIN 14096, DIN 18869-5 기준 충족 여부 검토

   • 비용: 2,000~5,000유로 수준

     
     

4. 승인 절차

   
   

   • Bauaufsichtsamt(주 건축청) + Energieversorger(가스공급사) 이중 승인

   • 필요 시 소방청(Feuerwehr) 의견서 첨부

     
     

5. 설치 완료 후 Abnahmeprotokoll(검사·인수인계 보고서)

   
   

   • 시운전, 가스 누출 검사, 환기 성능 검사 포함

   • 검사 합격 후 영업 시작 가능

💡 Tip

• 신규 임대 + 가스 허가 절차를 밟는 경우, 총 소요 기간이 최소 4~6개월이 걸릴 수 있으며, 건물 구조에 따라 1년 이상 소요되기도 함

• 인수 시에는 설비 상태·안전검사 보고서 유효기간을 반드시 확인해야 함 (보통 1~3년 주기 갱신)

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📉 3. 불 사용 불가 건물이 많은 이유

독일에서 상업용 공간, 특히 요식업 매장을 신규 임대할 때 가스 불 사용이 불가능한 경우가 많은 이유는 건물의 구조적 한계와 법·환경 규제 강화가 복합적으로 작용한 결과입니다.

① 건물의 초기 설계 문제 (Bestandsbau ohne Gasinfrastruktur)

• 1960~80년대 건설된 상업·주거 혼합 건물 상당수는 건축 당시 전기 인덕션 또는 고체연료 기반 설계로 지어졌음

• 당시 독일 주택·상업 건물 표준 설계 지침(DIN 18015, DIN 4701)에 따라 가스배관 설치가 의무가 아니었고, 가스 인프라 미구축 건물이 많음

• 가스관을 새로 설치하려면 건물 전체에 배관을 연결해야 하며, 이는 Bauordnung(주 건축법) 상 ‘건물 주요 구조 변경’에 해당 → 고비용·장기 공사

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② 방폭·환기 기준 미충족 (Explosionsschutz & Lüftungsdefizit)

• 구형 건물은 TRGI(Technische Regeln für Gasinstallationen), DIN EN 15001 등 현대 기준에서 요구하는 방폭(Ex-Schutz) 설비 미비

• 특히 음식점 주방은 CO·NOx 배출량과 열 발생량이 높아, Lüftungsanlage(기계식 환기설비) 설치가 필수인데, 건물 구조상 배기 덕트를 외부로 연결할 수 없는 경우 불 허가 불가

• 소방 규정(Brandschutzverordnung)에 따른 Rauch- und Wärmeabzugsanlagen(RWA, 연기·열 배출 장치) 설치 불가 시, 가스 사용 허가 반려

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③ 보험 리스크 (Versicherungsrisiko)

• 독일 화재보험(Versicherung gegen Feuerschäden)·사업장 재산보험(Betriebsinhaltsversicherung)에서는 가스 사용 건물의 위험 등급을 높게 책정

• 화재·폭발 사고 시 보험금 지급액이 커질 수 있어, 건물주가 보험료 상승을 이유로 가스 사용을 거부하는 사례 다수

• 일부 보험사(예: Allianz, HDI)는 신규 가스설비 설치 건물에 대해 위험 평가서(Gefährdungsbeurteilung)를 요구

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④ 환경 규제 강화 (Klimaschutz & Energiegesetzgebung)

• EU 에너지효율지침(Directive 2018/844/EU) 및 독일 건물에너지법(Gebäudeenergiegesetz, GEG) 개정(2023년 1월 시행) 이후, 신규 가스설치 제한 강화

• 특히 §71 GEG: 신규 건물 또는 대규모 개보수 시, 난방·조리 설비에 화석연료 비중을 65% 이상 사용할 수 없도록 제한

• 지자체 차원의 기후보호 조례(Klimaschutzsatzung)에 따라, 일부 도심 상권에서는 신규 가스 인프라 설치 자체가 금지

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💡 전문가 조언

• 가스 사용이 절대적으로 필요한 사업 계획이라면, 건물 인수 전 Bauakten(건축도면 및 인허가 기록)을 열람하고, 가스 인프라 존재 여부를 확인해야 함

• 주 건축청(Bauaufsichtsamt)과 가스공급사(Energieversorger)에 사전 협의 후 계약하는 것이 필수

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📝 4. 실무 체크리스트

◼️ ① 매물 계약 전 허가 현황 확인

→ 반드시 기존 가스 사용 허가증(Genehmigungsbescheid nach Bauordnung), Gashausschau(가스 안전검사 보고서), Brandschutzabnahme(소방 설비 검사서), Lüftungsanlagen-Abnahmeprotokoll(환기 설비 인수·검사 보고서)를 확보해야 함.

→ 이 서류들은 관할 Bauaufsichtsamt(건축청), Gewerbeamt(사업등록청) 또는 이전 사업자가 보관하고 있으며, 부재 시 허가 불연속 가능성 존재.

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◼️ ② 기술사·변호사 동반 실사

→ 독일 IHK(Industrie- und Handelskammer, 상공회의소) 인증 Sachverständiger(감정기술사)를 통한 설비·건물 구조 점검 필수.

→ 독일 상법(HGB)·건축법(BauGB)·가스설치 규정(TRGI)에 정통한 Rechtsanwalt(변호사) 동반 시 계약 조건·허가 승계 가능성 검증 가능.

→ 특히 가스관 노후·누출, 방폭·환기 기준 미달은 인수 후 대규모 보수로 이어질 수 있음.

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◼️ ③ 인수 계약서 조항에 ‘허가승계’ 명시

→ Übernahmevertrag(인수 계약서)에 "Genehmigungsübertragung"(허가 승계) 조항 삽입 필수.

→ 허가 승계 불가 시 계약 해제권(Rücktrittsrecht) 또는 비용 환급(Betragserstattung) 조건 명시.

→ 독일 계약법(BGB §§ 433~453) 상 ‘중대한 계약 목적 불이행’에 해당되면 계약 무효 가능.

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◼️ ④ 외국인 사업자의 비자·체류허가 확인

→ 사업 형태 변경, 업종 변경, 사업장 이전 시 Ausländerbehörde(외국인청)에 변경 사항 보고 의무.

→ 독일 거주법(AufenthG §21)에 따라 사업 목적 체류허가를 받은 외국인은 실제 사업 운영 형태가 허가 범위와 일치해야 함.

→ 허가 범위 위반 시 체류허가 취소 가능성 있음.

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💡 Tip

• 인수 협상 전, Gewerberegister(사업자 등록부) 및 Grundbuch(토지·건물 등기부) 열람으로 해당 매물의 법적 상태 확인

• 허가 관련 서류가 불완전한 경우, Voranfrage(사전 행정 질의) 절차를 통해 관할청 입장을 서면 확보

• 사업 개시 전 보험사와 화재·배상책임보험 조건 재검토

• 가스 사용 필수 업종일 경우, 계약서에 ‘가스 사용 불가 시 계약 무효’ 조건 반드시 포함

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💬 Q&A: 독일에서 법인을 설립하고 가게를 운영할 때 불 사용 가능 임대 매물 확보와 관련 법규 및 실무 가이드

Q1. 기존 가게를 인수하면 불 사용 허가를 자동으로 승계받나요?

➡ 원칙적으로, Gebäude- und Anlagengenehmigung(건물·설비 허가)는 시설·구조·안전 기준이 동일하게 유지될 경우 Gewerbeummeldung(영업자 변경 신고) 절차만으로 효력을 유지할 수 있습니다. 그러나 일부 주(州) Bauordnung(건축법)은 영업자 변경 시 Abnahmeprüfung(재검사)를 의무화하고 있으며, 특히 헤센(Hessen) 주의 경우 HBO §40에 따라 배기·방폭 설비 재점검을 요구합니다. 따라서 계약 체결 전 반드시 관할 Bauaufsichtsamt에 Voranfrage(사전 질의)를 서면으로 제출해 확인하는 것이 안전합니다.

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Q2. 가스 설치 허가까지 평균 얼마나 걸리나요?

➡ 신규 설치 절차는 Bauantrag(건축 변경 허가 신청), TRGI(가스 설치 기술 규정) 인증 설비 계획 제출, Brandschutzgutachten(화재 안전 감정서), Lüftungsgutachten(환기 감정서) 등의 절차를 거치게 됩니다. 소규모 업소라도 최소 3~6개월, 건물 구조 변경이 필요한 경우 Genehmigungsfrist(행정 승인 기간)과 시공까지 포함해 9~12개월 이상 소요될 수 있습니다. 특히 2023년 개정된 Gebäudeenergiegesetz(GEG) 이후 신규 가스 설치에 대한 에너지 효율 심사가 강화되어, 승인 지연 사례가 증가하고 있습니다.

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Q3. 불 사용이 가능한 상업용 건물은 어떻게 찾나요?

➡ 독일에서는 상업용 매물을 찾을 때 공인된 부동산 중개사(Makler)를 통해 섭외하는 것이 가장 효율적이고 신뢰할 수 있는 방법입니다. 중개사는 매물 정보뿐 아니라 허가 가능성 검토까지 지원해주어 요식업과 같은 특정 업종에 적합한 매물을 보다 전문적으로 탐색할 수 있습니다.

상업용 매물 광고(Immobilienanzeigen), 상공회의소(IHK) 네트워크, 그리고 사업등록청(Gewerbeamt)의 등록 정보를 통해 매물 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 매물에 ‘Feuerungsanlage vorhanden(화기 설비 있음)’ 또는 ‘Gasanschluss(가스 연결 있음)’이라는 표기가 있는지 살펴보아야 하며, 건물의 에너지 등급 증명서(Energieausweis)를 열람하면 가스 설비 사용 여부와 연료 종류까지 확인할 수 있습니다.

이처럼 전문 상업용 부동산 공인 중개사를 통해 매물을 탐색하면 허가 가능성까지 함께 검토받을 수 있어 보다 체계적이고 신속한 매물 확보가 가능합니다.

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Q4. 비자 발급과 가스 허가가 연관이 있나요?

➡ 법적으로는 Aufenthaltsgesetz(독일 거주법) 상 비자·체류허가 심사와 가스 설치 허가 간 직접적 연관은 없습니다. 그러나 사업 목적 체류허가(Aufenthaltserlaubnis §21) 신청 시 제출하는 Geschäftsplan(사업계획서)에 가스 사용이 전제되어 있다면, 허가 불가 시 사업 지속 가능성에 대한 의문이 제기될 수 있습니다. 이는 체류허가 갱신 심사에서 wirtschaftliche Tragfähigkeit(경제적 지속 가능성) 평가에 부정적 영향을 줄 수 있으므로, 비자 신청 전 허가 가능성을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

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