🇩🇪 중국인 투자자를 위한 독일 상업용 부동산 매입 절차 : 中国投资者在德国购买商业房地产的程序

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2025년 현재 독일은 안정적인 법적 제도, 유럽연합(EU) 단일 시장 접근성, 그리고 국제 금융·물류 허브라는 지위를 기반으로 글로벌 상업용 부동산 투자자들의 주요 목적지로 꼽히고 있습니다. 특히 베를린, 뮌헨, 함부르크, 뒤셀도르프와 같은 핵심 도시들은 오피스 타워, 물류센터, 리테일 자산 등 다양한 상업용 부동산 분야에서 투자 수요가 지속적으로 확대되고 있습니다.

중국인 투자자들의 관심은 최근 몇 년간 빠르게 증가하고 있는데, 그 배경에는 ① 자산 다변화를 통한 리스크 헤지, ② 장기적 임대 수익 확보, ③ 글로벌 시장 내 안정적인 해외 거점 마련이라는 세 가지 전략적 목적이 결합되어 있습니다. 독일은 법적 안정성과 높은 신용 등급을 기반으로, 불확실성이 높은 글로벌 금융 시장 속에서도 ‘안전자산(Safe Asset)’으로 평가되며 중국 자본 유입을 촉진하고 있습니다.

그러나 중국인 투자자를 위한 독일 상업용 부동산 매입 절차에는 일반 외국인 투자자와 달리 특별히 주의해야 할 법적·제도적 요소가 존재합니다. 예를 들어, 독일과 중국은 상호 최혜국(MFN) 지위를 갖고 있지 않기 때문에, 특정 행정 절차나 세무 규정에서 중국 투자자에게 적용되는 추가 검증 절차가 발생할 수 있습니다. 또한 2025년 개정된 독일 자금세탁방지법(AML)과 외국인투자 심사 규정(Außenwirtschaftsverordnung, AWV)에 따라 중국 투자자의 자금 출처, 기업 지배 구조, 국적 요인에 대한 심사가 더욱 엄격해졌습니다.

따라서 중국 투자자가 독일 상업용 부동산을 매입하려면 단순히 매매 계약을 체결하는 것을 넘어, 법률적 리스크 관리·세무 효율성 확보·투자 구조 설계까지 종합적으로 고려해야 하며, 이는 한국 및 독일 현지의 법무법인, 회계법인, IHK 상공회의소의 협력 아래 진행되는 것이 바람직합니다.

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截至2025年，德国凭借其稳定的法律制度、对欧盟单一市场的可及性，以及作为国际金融与物流枢纽的地位，已成为全球商业房地产投资者的首选目的地之一。尤其是柏林、慕尼黑、汉堡、杜塞尔多夫等核心城市，在办公楼、物流中心、零售物业等不同商业地产领域的投资需求持续增长。

近年来，中国投资者对德国商业房地产的兴趣显著提升，其主要原因可以归结为三个方面：① 通过资产多元化实现风险对冲，② 确保长期租赁收益，③ 建立全球市场中的稳定海外基地。在全球金融市场不确定性加剧的背景下，德国凭借其高度的法律稳定性和国家信用评级，被普遍视为“安全资产 ( Safe Asset )”，因此吸引了越来越多的中国资本。

然而，中国投资者在德国购买商业房地产时，与其他外国投资者相比，必须注意一些特别的法律与制度要点。例如，由于德国和中国之间并不具有互为最惠国待遇 (MFN)，在某些行政审批和税务规定上，中国投资者可能会面临额外的审查程序。同时，根据2025年修订的《德国反洗钱法(AML)》以及《对外经济条例(AWV)》，中国投资者的资金来源、企业控股结构以及国籍因素都会受到更加严格的审查。

因此，中国投资者在德国进行商业房地产收购时，不仅仅是签署买卖合同，还需要在法律风险控制、税务优化、投资架构设计等方面进行全方位考虑。而这一过程最好是在韩国与德国本地的律师事务所、会计师事务所，以及德国IHK工商会的支持与合作下进行，以确保合规与安全。

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🔳 비자 및 체류 연계 투자 절차

중국인은 한국인과 달리 독일에서 90일 무비자 체류가 불가능하기 때문에, 상업용 부동산 투자 계약을 진행할 경우 반드시 체류 허가를 동시에 고려해야 합니다. 이는 단순히 투자 절차를 넘어, 장기 체류와 가족 동반 정착까지 직결되는 중요한 요소입니다.

독일 체류법 AufenthG §21에 따르면, 투자자는 ▲기업 설립자(경영자 비자) ▲투자자 체류 허가 형태로 신청할 수 있습니다. 특히 법인을 설립하고 이를 통해 부동산 매입을 추진하는 경우, 고용 창출·세수 기여라는 측면에서 승인 가능성이 높아집니다.

또한 가족 동반의 경우 배우자는 자동으로 취업 허가(Erwerbstätigkeitserlaubnis) 를 받을 수 있고, 자녀는 독일 의무교육제(Schulpflicht) 에 따라 현지 초·중등학교 또는 국제학교에 편입됩니다. 따라서 중국인 투자자에게는 투자 → 체류 허가 → 가족 동반 → 교육 정착으로 이어지는 연계 구조를 종합적으로 고려한 전략이 필요합니다.

특히 2025년 이후 외국인 투자 심사 강화에 따라, 투자금의 출처 증빙(AML)과 체류 허가 목적의 합리적 설명이 필수적입니다. 투자 행위가 단순 자산 이전이 아닌, 독일 경제에 기여하는 장기적 계획임을 입증해야 원활한 허가 절차를 기대할 수 있습니다.

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🔳 投资与居留许可联动

与韩国投资者不同，中国公民无法享受在德国90天免签停留的待遇，因此在进行商业房地产购置时，必须同步规划居留许可。这不仅涉及投资本身，更直接关系到长期居留与家庭成员的定居问题。

根据德国居留法 AufenthG 第21条，中国投资者可以申请两类主要签证形式：

1. 企业创办人居留许可（经营管理签证）

2. 投资者居留许可

若通过设立公司（如 GmbH 或 SPV）并以法人身份购置房地产，因能创造就业、贡献税收，其审批成功率通常更高。

此外，若携带家庭成员：

• 配偶可自动获得就业许可（Erwerbstätigkeitserlaubnis）:

• 子女则根据德国义务教育制度（Schulpflicht），必须进入当地公立学校或国际学校就读。

因此，对中国投资者而言，务必制定一套完整的连动计划，即 投资 → 居留许可 → 家庭团聚 → 教育安置。

尤其在2025年后，德国对外国资本的审查日趋严格。投资资金的来源证明（AML 要求）以及居留目的的合理性说明，已成为审批环节的核心。投资行为需被界定为长期贡献德国经济的战略布局，而非单纯的资产转移，这样才能确保审批顺利。

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🔳 법률·행정 절차

📑 공증 절차 (Notar)

독일 민법(BGB §311b)은 부동산 거래의 안정성과 법적 확실성을 확보하기 위해, 모든 부동산 매매 계약이 반드시 공증인(Notar)의 인증을 거쳐야만 유효하다고 규정하고 있습니다. 이는 단순한 형식 요건이 아니라 소유권 이전의 효력 발생 요건으로, 공증이 누락될 경우 해당 계약은 법적으로 무효(null und nichtig)로 간주됩니다.

실무적으로 공증 절차는 다음과 같은 단계로 진행됩니다.

1. 계약 초안 검토 – 매수인과 매도인은 공증인 사무소를 통해 매매계약 초안을 검토하며, 공증인은 계약 내용이 독일 법률에 적합한지 확인합니다.

2. 계약 체결 및 인증 – 당사자 전원이 공증 사무소에 출석하여 계약서를 낭독 및 서명하고, 공증인이 이를 공식 인증합니다.

3. 법적 효력 발생 – 공증인의 인증 이후에만 매매계약은 효력이 발생하며, 이후 소유권 이전 등기(Grundbuchamt)에 착수할 수 있습니다.

특히 중국인 투자자의 경우, 언어 장벽으로 인해 계약 내용을 정확히 이해하지 못하면 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 공식 선임 통역사(Beeidigter Dolmetscher)를 반드시 배석시키는 것이 권장됩니다. 또한 자금세탁방지법(AML)에 따라, 공증인은 계약 체결 단계에서 이미 투자 자금의 출처 확인을 요구할 수 있으며, 이는 중국 투자자에게 중요한 사전 준비 사항입니다.

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🔳 法律与行政程序

📑 公证程序(Notar)

根据《德国民法典》（BGB 第311b条）的规定，所有房地产买卖合同必须经过公证人 ( Notar ) 的认证，否则该合同将被视为无效（null und nichtig）。这不仅是形式要求，更是产权转移的生效条件。公证的存在确保了交易的合法性与透明度，防止因信息不对称或合同漏洞而引发的法律纠纷。

在实际操作中，公证程序一般包括以下步骤：

1. 合同草案审查 —— 买卖双方通过公证处审核合同草案，公证人将确保合同条款符合德国法律要求。

2. 合同签署与公证 —— 双方当事人需亲自到场，由公证人逐条宣读合同内容，当事人签字后，公证人正式确认合同效力。

3. 法律效力生效 —— 只有经过公证后，买卖合同才产生法律效力，之后才能进行不动产登记局 ( Grundbuchamt ) 的产权过户手续。

对于中国投资者而言，必须特别注意以下几点：

• 语言问题：若当事人不懂德语，必须有法院认证的宣誓翻译员( Beeidigter Dolmetscher ) 在场，以确保理解无误。

• 资金审查：根据《德国反洗钱法(AML)》，公证人在签署阶段可能要求提供资金来源证明，这对于来自中国的跨境投资者尤为重要。

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🔳 세무·회계 고려사항

€ 취득세 (Grunderwerbsteuer)

독일에서 상업용 부동산을 매입할 경우, 모든 매입자는 부동산 취득세(Grunderwerbsteuer)를 부담해야 합니다. 이 세금은 독일 세법 중 부동산취득세법(Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG)에 근거하며, 각 연방주(Land)별로 세율이 상이합니다. 2025년 현재 기준으로 3.5%에서 6.5%까지 차이가 존재합니다. 예를 들어, 바이에른(Bayern)은 3.5%의 낮은 세율을 유지하고 있으나, 베를린(Berlin), 노르트라인-베스트팔렌(NRW) 등 주요 대도시는 6% 이상의 높은 세율을 적용하고 있습니다.

과거에는 투자자들이 취득세 부담을 줄이기 위해 Share Deal(지분거래) 구조를 활용하는 사례가 많았습니다. 즉, 부동산을 직접 매입하지 않고, 해당 부동산을 보유한 법인의 지분 일부만 매입하여 취득세를 회피하는 방식입니다. 그러나 2025년 개정된 GrEStG에 따라, 일정 비율(90% 이상)의 지분 이전만으로도 취득세 납부 의무가 발생하도록 규제가 강화되었습니다. 따라서 중국인 투자자도 단순히 법인을 통한 간접투자로 세금을 회피하는 것은 사실상 불가능합니다.

또한 독일 세무청(Finanzamt)은 대규모 외국인 자본 유입에 따른 세수 확보를 위해, 자금 출처 조사와 세무 투명성 확보를 철저히 하고 있습니다. 중국 투자자는 특히 중국 외환관리 규정과 독일 세무법의 교차 검증을 받아야 하므로, 사전 단계에서 국제 조세 전문가와 협력하여 구조를 설계하는 것이 필수적입니다.

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🔳 税务与会计考量

€ 房地产转让税 (Grunderwerbsteuer)

在德国购买商业地产时，买方必须缴纳房地产转让税 ( Grunderwerbsteuer )。该税种依据《房地产转让税法》( Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG ) 征收，具体税率由各联邦州 ( Bundesländer ) 自行决定。截至2025年，税率在 3.5% 至 6.5% 之间。例如，巴伐利亚州 ( Bayern ) 维持较低的3.5%，而柏林 ( Berlin )、北莱茵-威斯特法伦州 ( NRW ) 等地区的税率则超过6%。

过去，许多投资者通过 股权交易 ( Share Deal ) 方式来降低税负，即不是直接购买房地产，而是购买持有该房地产的公司股份，从而规避转让税。然而，自2025年修改后的 GrEStG 起，只要转让股份比例达到或超过 90%，仍然会触发房地产转让税的征收。这意味着，中国投资者即便通过特殊目的公司(SPV) 或境外控股公司进行间接收购，也无法完全规避该税负。

此外，德国税务局 ( Finanzamt ) 在处理大额跨境资金流入时，会严格要求资金来源证明与税务透明度。这对来自中国的投资者尤为重要，因为其不仅需满足德国的税务合规要求，还需符合中国外汇管理规定。若资金转移程序不符合两国法规，可能导致交易延误甚至受阻。因此，建议中国投资者在投资前，务必与具备国际税务经验的律师事务所或会计事务所合作，设计合规的投资架构。

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🔳 자본 이동 및 외환 규제

중국인 투자자가 독일 상업용 부동산을 매입할 때 반드시 고려해야 할 핵심 요소 중 하나가 자본 이동 및 외환 규제입니다. 외환 규제는 단순히 송금 절차에 그치지 않고, 세무 투명성, 자금세탁방지법(AML), 취득세·법인세 신고와 직접적으로 연결되기 때문에 세무·회계 고려사항과 밀접히 연계됩니다.

1. 중국 측 외환 규제중국은 해외로의 대규모 자본 이동에 대해 국가외환관리국(SAFE) 을 통한 사전 신고와 승인이 필요합니다. 개인 투자자의 경우 연간 5만 달러 한도가 기본적으로 설정되어 있어, 상업용 부동산 매입과 같은 고액 투자의 경우 반드시 합법적 경로(예: 합자회사, 해외 특수목적법인 설립) 를 통해 송금 구조를 설계해야 합니다.

   
   

2. 독일 측 규제독일은 원칙적으로 외국 자본 유입에 제한을 두지 않지만, 2025년 개정된 자금세탁방지법(AML) 과 독일 외환거래법(Außenwirtschaftsgesetz, AWG) 에 따라 자금 출처 증빙이 강화되었습니다. 특히 중국 자본은 “비(非) 최혜국 투자”로 분류되기 때문에, 금융기관·등기소·세무청에서 추가적인 자금 소명 요구가 이루어질 수 있습니다.

   
   

3. 세무와의 연계독일 세무청(Finanzamt)은 투자 자금이 합법적으로 이전되었는지, 그리고 그 과정에서 이중과세방지협약(DBA 중국-독일 협약)에 따라 세무 처리가 적정하게 이루어졌는지를 중점적으로 검토합니다. 자금 이전 구조가 불투명할 경우, 취득세(Grunderwerbsteuer) 및 법인세 신고 과정에서 추가 조사가 진행될 수 있습니다.

따라서 중국인 투자자는 단순 송금 이상의 전략적 접근이 필요합니다. 중국 내 외환 규제 → 독일 내 AML 심사 → 세무 신고라는 3단계 구조를 종합적으로 고려하여, 초기 단계부터 세무·법률 전문가와 협력하는 것이 필수적입니다.

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🔳 资本流动与外汇管理

对于中国投资者而言，在德国购买商业房地产时，资本流动与外汇管制是必须重点关注的核心环节。这不仅涉及资金跨境汇款的程序，更直接关联到税务透明度、反洗钱法（AML）合规、房地产转让税与公司税申报等关键问题，因此应与税务和会计考量紧密结合。

1. 中国方面的外汇管制中国对大额境外资金转移设有严格限制。根据**国家外汇管理局（SAFE）的规定，个人年度购汇额度为 5 万美元。若涉及商业房地产购置等大额投资，必须通过合法架构（如合资公司、海外特殊目的公司 SPV）**来实现资金出境与投资操作。

   
   

2. 德国方面的规定德国原则上对外资流入不设限，但自 2025 年修订的反洗钱法（AML）与对外经济交易法（AWG）实施后，资金来源审查显著趋严。尤其是来自中国的资金，由于并非“最惠国待遇投资”，金融机构、土地登记局及税务局可能会要求额外的资金来源证明。

   
   

3. 与税务的衔接德国税务局（Finanzamt）重点审查投资资金是否合法转移，并结合**中德避免双重征税协定（DBA）**判断纳税处理是否合规。如果资金流转路径不透明，则在房地产转让税（Grunderwerbsteuer）和公司税申报过程中，极可能引发进一步调查。

因此，中国投资者应制定超越“简单汇款”的全局性方案，综合考虑 中国外汇管制 → 德国 AML 审查 → 税务申报三重环节，并在初始阶段就聘请专业的税务与法律顾问介入，以降低合规风险并提升审批效率。

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🔳 중국-독일 세무 협약과 시뮬레이션

중국인 투자자가 독일 상업용 부동산을 매입할 경우, 단순히 독일 내 세법만 고려하는 것은 불충분합니다. 중국과 독일은 「중·독 이중과세방지협약(DBA)」을 체결하고 있으며, 이는 동일 소득에 대해 이중으로 과세되는 상황을 방지하고 과세 권한을 배분하기 위한 제도적 장치입니다.

1. 협약 적용의 기본 구조

• 부동산 소득의 과세 권한: 독일 내 부동산에서 발생하는 임대 수익 및 양도 소득은 원칙적으로 독일 과세권에 속합니다(협약 제6조).

• 중국 내 세무 처리: 투자자는 독일에서 납부한 세액을 중국 세무당국에 신고할 때 외국납부세액공제(Foreign Tax Credit) 방식으로 조정할 수 있습니다.

• 배당·이자 구조: SPV(특수목적법인)를 활용해 법인 형태로 투자하는 경우, 독일 내 법인세 납부 후 중국으로 배당 송금 시 원천세(WHT)가 부과될 수 있으며, 협약을 통해 일정 비율 인하가 가능합니다.

2. 세무 시뮬레이션 (예시: 베를린 소재 오피스 매입)

• 임대 수익: 연간 100만 유로 발생

• 독일 세금:

  • 법인세(CIT) 15% = 150,000유로

  • 연대세(Soli) 5.5% = 8,250유로

  • 합계: 158,250유로

• 중국 귀속 시:

  • 중국 법인세율 25% 적용 → 다만 독일 납부세액을 외국납부세액공제로 공제 가능

  • 결과적으로, 중국 내 추가 부담 = 91,750유로 (즉, 총세부담 약 25%로 정리됨)

3. 실무 인사이트

• 중국 투자자의 실질 세부담은 독일 법인세 + 중국 법인세(공제 조정 후) 구조로 귀결됩니다.

• 협약을 적극 활용하지 않으면 이중과세 리스크가 발생할 수 있으며, 특히 SPV를 통한 투자 구조에서 배당세율(5~10%) 차이가 실질 수익률에 큰 영향을 미칩니다.

• 따라서 초기 투자 단계에서 국제세무 전문가의 구조 설계가 필수적입니다.

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🔳 中德税务协定与模拟

对于中国投资者而言，在德国购置商业房地产时，若只考虑德国国内税法是远远不够的。中德之间已签署《中德避免双重征税协定 (DBA)》，该协定旨在避免对同一笔收入进行重复征税，并明确税收管辖权的分配。

1. 协定适用的基本框架

• 不动产收入的征税权：在德国境内产生的租金及转让收益，原则上归属于德国征税权（协定第6条）。

• 中国境内的税务处理：投资者在德国已缴纳的税款，可在向中国税务机关申报时，通过境外税收抵免制度进行扣减。

• 股息与利息结构：若通过特殊目的公司（SPV）以法人形式投资，在德国缴纳公司税后，再向中国分红时可能需缴纳预提税 (WHT)，但协定允许一定程度的税率下调。

2. 税务模拟（案例：柏林写字楼投资）

• 租金收入：每年 100 万欧元

• 德国税收：

  • 公司税（CIT）15% = 150,000 欧元

  • 团结附加税（Soli）5.5% = 8,250 欧元

  • 合计：158,250 欧元

• 中国境内处理：

  • 按 25% 的企业所得税率计算 → 但允许抵免德国已缴税额

  • 结果：中国境内需补缴约 91,750 欧元（总税负约 25%）

3. 实务启示

• 中国投资者的实际税负通常表现为**德国公司税 + 中国企业所得税（抵免调整后）**的双重结构。

• 若未充分利用协定条款，极易产生双重征税风险。特别是在通过 SPV 进行架构设计时，股息分红预提税率差异（5%~10%）将对净收益率产生显著影响。

• 因此，在投资初期阶段就必须引入国际税务顾问进行合规且高效的架构规划。

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🔳 실제 사례 분석

🔍 사례 1: 베를린 테크 기업 본사 건물 매입

2024년, 중국 IT기업 A사는 독일 스타트업 생태계의 중심지인 베를린 미테(Mitte) 지역에서 약 1억 유로 규모의 오피스 빌딩을 매입했습니다. 독일 민법(BGB)상 공증 절차와 등기 등록 과정에서 자금세탁방지법(AML)에 따른 자금 출처 검증이 장기간 소요되었으나, 장기 임차인으로 입주한 독일 소프트웨어 기업과의 10년 계약 덕분에 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있었습니다. 이 사례는 IT·스타트업 수요가 강한 지역에서 장기 계약을 통한 안정성 확보의 좋은 예로 평가됩니다.

🔍 사례 2: 뮌헨 고액 자산가들의 공동 투자

중국의 고액 자산가 B 그룹은 뮌헨에서 합자회사(KG)를 설립하여 공동으로 프라임급 오피스 빌딩을 매입했습니다. 독일 상법(HGB)에 따른 회계보고 의무와 세무청의 철저한 검토로 인해 초기 비용이 예상보다 높아졌습니다. 특히, 배당금 지급 시 중국 내 이중과세 문제가 발생했으나, 중-독 이중과세방지협약(DTA)을 활용하여 일부 세액 공제를 받을 수 있었습니다. 세무·법률 전문가의 구조 설계가 필수적임을 보여주는 사례입니다.

🔍 사례 3: 함부르크 항만 물류센터 매입

중국 물류기업 C사는 함부르크 항만 인근에 위치한 대규모 물류센터를 인수했습니다. 이 과정에서 독일 외국인청(Ausländerbehörde)은 투자금의 합법적 출처를 검증했고, 동시에 EU 경쟁법(EU Competition Law)에 따라 독점 여부에 대한 심사를 받았습니다. 그러나 독일·EU 차원에서 물류 인프라 확충이 국가 전략 과제였던 만큼, 심사 과정은 비교적 원활하게 진행되었습니다. 이 사례는 중국 기업이 독일의 전략 산업과 연계될 경우 진입 장벽이 낮아질 수 있음을 보여줍니다.

🔍 사례 4: 뒤셀도르프 개인 투자자의 소규모 매입

중국 개인 투자자 D씨는 뒤셀도르프 시내에 위치한 중소형 상가 건물을 매입했습니다. 거래 규모가 상대적으로 작았지만, 자금세탁방지법(AML) 및 취득세(Grunderwerbsteuer) 신고 절차는 대규모 투자와 동일하게 적용되었습니다. 특히, 임차인 관리 경험 부족으로 공실 리스크가 발생했으며, 이를 해결하기 위해 현지 부동산 관리 회사와 위탁 계약을 체결했습니다. 이는 소규모 투자자라도 체계적인 관리·운영 전략이 필수적임을 보여줍니다.

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🔳 实际案例分析

🔍 案例1：柏林科技企业总部大楼收购

2024年，中国IT企业A在德国初创生态核心区域——柏林米特区（Mitte）以约1亿欧元的规模购入一栋写字楼。在德国民法典（BGB）规定的公证程序和登记注册过程中，因《反洗钱法》(AML) 要求，资金来源审查耗时较长。但由于该楼宇已与一家德国软件企业签订了10年的长期租赁合同，最终确保了稳定的租金收益。该案例显示了在IT与初创需求旺盛地区，通过长期合同确保投资稳定性的重要性。

🔍 案例2：慕尼黑高净值投资者的联合投资

中国高净值投资者B集团在慕尼黑成立有限合伙公司（KG），共同购入一栋核心地段的甲级写字楼。由于德国商法典（HGB）规定的会计报告义务及德国税务局的严格审查，前期成本高于预期。特别是在股息分配时，中国境内出现了双重征税问题，但通过利用中德避免双重征税协定（DTA），部分税额得以抵扣。该案例凸显了依赖税务与法律专家进行结构设计的必要性。

🔍 案例3：汉堡港口物流中心收购

中国某物流企业C收购了位于汉堡港附近的大型物流中心。在此过程中，德国外国人管理局（Ausländerbehörde）对投资资金的合法来源进行了审查，同时依据《欧盟竞争法》对潜在垄断问题进行了评估。但由于物流基础设施扩建属于德国及欧盟的国家战略任务，审查过程相对顺利。该案例显示，中国企业若能与德国战略产业挂钩，进入壁垒可能降低。

🔍 案例4：杜塞尔多夫个人投资者的小规模收购

中国个人投资者D先生在杜塞尔多夫市区购入了一栋中小型商业楼宇。尽管交易规模较小，但《反洗钱法》(AML) 与房地产转让税（Grunderwerbsteuer）的申报程序依然与大型投资相同。由于缺乏租户管理经验，出现了空置风险，最终通过与当地物业管理公司签订委托合同加以解决。该案例说明，即使是小规模投资者，也必须具备系统的管理与运营策略。

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🔳 지역 선택 전략

독일 상업용 부동산 투자는 지역 선택이 핵심 변수입니다. 도시별로 경제 구조, 임대 수요, 규제 강도, 세무 환경이 상이하기 때문에, 사례 분석 이후 각 지역 특성을 전략적으로 검토해야 합니다.

1. 프랑크푸르트 (금융 허브)

• 특징: 유럽중앙은행(ECB)과 글로벌 금융기관 본사가 밀집한 국제 금융 중심지.

• 장점: 장기 안정 임차인(은행·로펌·회계법인) 확보 가능, 국제 항공 허브로 접근성 우수.

• 리스크: 금융 경기 변동성에 따른 수요 의존도 높음.

2. 베를린 (신성장 IT·스타트업 도시)

• 특징: 독일 수도이자 IT·스타트업 중심 생태계가 활성화된 도시.

• 장점: 젊은 인구 비율이 높아 장기 수요 성장 잠재력 큼, 창업 기업·공유 오피스 수요 증가.

• 리스크: 임대료 규제(Mietendeckel) 및 주거·상업 혼합 규제가 강함.

3. 뮌헨 (제조·기술·보험 중심지)

• 특징: BMW, Allianz 등 글로벌 기업 본사가 위치한 남독일 경제 거점.

• 장점: 고소득 전문직 수요가 많아 오피스 임대 시장 안정적, 공항·물류 인프라 우수.

• 리스크: 독일 내 가장 높은 부동산 가격대, 초기 투자 비용 부담 큼.

4. 함부르크 (항만·물류 중심지)

• 특징: 유럽 3대 항만 중 하나로 물류·해운 산업 특화 도시.

• 장점: 물류·유통 기업의 오피스 및 창고형 상업 시설 수요 지속.

• 리스크: 특정 산업(해운·물류) 의존도가 높아 경기 순환성에 취약.

📍 전략적 시사점

중국인 투자자의 경우, 안정적 임대 수익을 원한다면 프랑크푸르트·뮌헨이, 성장성 있는 장기 투자를 선호한다면 베를린·함부르크가 더 적합합니다. 투자 목적(안정 vs 성장)에 따라 도시별 포트폴리오 분산 전략을 채택하는 것이 권장됩니다.

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🔳 投资城市选择策略

在德国进行商业房地产投资时，城市选择是关键因素。不同城市在经济结构、租赁需求、监管力度和税务环境上存在显著差异，因此在案例分析之后，应当对主要城市进行战略性比较。

1. 法兰克福（金融枢纽）

• 特点：欧洲央行 (ECB) 及众多国际金融机构总部所在地。

• 优势：可锁定长期稳定租户（银行、律所、会计师事务所），国际航空枢纽，交通便利。

• 风险：高度依赖金融行业，经济波动对租赁需求影响较大。

2. 柏林（新兴 IT 与创业城市）

• 特点：德国首都，同时是 IT 与创业生态最活跃的城市。

• 优势：年轻人口比例高，长期租赁需求潜力大；共享办公与初创企业需求增长。

• 风险：租金上限政策 (Mietendeckel) 以及住宅与商业混合用途监管较严格。

3. 慕尼黑（制造业·科技·保险中心）

• 特点：宝马 (BMW)、安联 (Allianz) 等跨国企业总部所在地。

• 优势：高收入专业人士群体庞大，办公租赁市场稳定；机场与物流基础设施完善。

• 风险：全德房价最高，投资门槛高。

4. 汉堡（港口与物流枢纽）

• 特点：欧洲三大港口之一，航运与物流产业高度发达。

• 优势：物流与分销企业对办公及仓储型商业设施需求稳定。

• 风险：产业集中度高，易受航运与国际贸易周期性波动影响。

📍 战略启示

对于中国投资者而言，若目标是稳定租金回报，法兰克福与慕尼黑更为适合；若看重长期增长潜力，则可重点考虑柏林与汉堡。建议根据投资目的（稳健 vs 成长）采取多城市分散投资组合策略，以降低风险并优化收益。

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🔳 리스크 포인트

⚠️ 정책 리스크(중국 자본 특화)

중국인 투자자가 독일 상업용 부동산을 매입할 때 직면하는 가장 중요한 위험 중 하나는 정책 리스크입니다. 독일과 중국은 상호 최혜국(Most-Favored-Nation, MFN) 협정 관계에 있지 않기 때문에, 중국 자본은 다른 국가에 비해 더 엄격한 규제와 심사를 받을 수 있습니다.

특히 2020년 이후 강화된 독일 대외무역법(Außenwirtschaftsgesetz, AWG)과 대외무역조례(Außenwirtschaftsverordnung, AWV)에 따라, 독일 연방경제기술부(BMWK)는 외국인의 독일 내 자산 매입이 국가 안보, 공공질서, 또는 핵심 인프라에 영향을 미칠 수 있다고 판단될 경우 외국인 투자 심사(Investitionsprüfung)를 실시합니다. 이 제도는 2025년 현재도 더욱 강화되어, 금융기관·물류허브·데이터센터·에너지 관련 부동산 등은 심사 대상에 포함될 수 있습니다.

중국 자본은 특히 전략적 자산 매입으로 간주되는 경우가 많아, 다른 국가 투자자보다 높은 수준의 증빙 의무와 승인 절차를 거쳐야 합니다. 예를 들어, 매입 자금의 최종 출처(UBO, Ultimate Beneficial Owner) 공개, 중국 외환관리 규정과 독일 세무법 간 적법성 검증, EU 차원의 외국인직접투자(FDI) 심사까지 연계될 수 있습니다. 이러한 요건을 충족하지 못할 경우 거래가 지연되거나 승인 자체가 거부될 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서 중국 투자자는 초기 단계부터 독일 로펌, 회계법인, 그리고 투자 심사 경험이 풍부한 컨설턴트와 협력하여, 법적·정책적 리스크 관리 전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

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🔳 风险要点

⚠️ 政策风险(针对中国资本)

中国投资者在德国购买商业房地产时，最值得关注的风险之一就是政策风险。由于德国与中国之间并非互惠最惠国 (MFN) 关系，中国资本往往会受到比其他国家投资者更严格的审查和监管。

尤其自2020年以来，《德国对外贸易法》(Außenwirtschaftsgesetz, AWG) 与《对外贸易条例》(Außenwirtschaftsverordnung, AWV) 明确赋予德国联邦经济与气候保护部(BMWK) 权力，对外国投资进行安全审查 (Investitionsprüfung)。若某项投资可能影响国家安全、公共秩序或关键基础设施，政府即可介入审查。至2025年，该制度已进一步收紧，涉及金融机构、物流枢纽、数据中心、能源地产等领域的投资都可能被列入审查范围。

对中国资本而言，德国和欧盟层面常常将其视为战略性投资行为，因此需要承担更高水平的合规义务。例如，需提交最终受益所有人 (UBO) 的完整信息、资金来源合法性证明，并同时满足中国外汇管理规定与德国税法要求。在某些情况下，还可能触发欧盟层面的外资安全审查 (EU-FDI Screening)。若未能提供充分的证明材料，交易可能被延迟，甚至出现被拒绝批准的风险。

因此，中国投资者在项目启动阶段，就应当与熟悉德国外资安全审查流程的律师事务所、会计师事务所及专业咨询机构合作，提前制定风险管理与合规方案，以避免政策风险对投资进度和收益造成冲击。

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🔳 전략적 매입 가이드

독일 상업용 부동산은 안정적이지만, 투자자는 매입 과정에서 전략적 접근이 필요합니다. 특히 중국인 투자자의 경우, 법률·세무·행정적 특수성을 고려해야 성공적인 투자 구조를 만들 수 있습니다.

1. 임차인 구조 분석

• 글로벌 은행, 회계법인, 국제 로펌과 같은 장기 신용도 높은 임차인이 확보된 빌딩은 안정성이 높습니다.

• 독일 IHK 상공회의소 권고에 따르면, 장기 임대 계약(10년 이상) 여부는 투자 안정성 평가에서 핵심 지표로 작용합니다.

2. 세무·법률 전문가 협업

• 독일 세무청(Finanzamt) 및 외국인청의 심사 과정에서 현지 법률·회계 전문가의 협업은 필수적입니다.

• 특히 중국인 투자자는 독일과 중국이 상호 최혜국 관계가 아니므로, 외국인 투자 심사에서 추가적인 검토를 받게 되며, 이를 대비한 맞춤형 구조 설계가 요구됩니다.

3. SPV 활용 (특수목적법인)

• GmbH 또는 KG와 같은 법인을 활용한 SPV 구조는 리스크 분산과 세무 효율성을 동시에 달성할 수 있습니다.

• 예: SPV를 통해 지분 구조를 설계하면 취득세 부담 최적화 및 자본 회수 시 유리한 과세 체계를 구축할 수 있습니다.

4. 중장기 투자 관점

• 단기 시세차익보다는 안정적인 임대 수익 확보와 향후 가치 상승 가능성을 병행 고려해야 합니다.

• 독일 연방통계청 자료에 따르면, 베를린·뮌헨·프랑크푸르트·함부르크는 평균 임대료 상승률이 꾸준히 유지되고 있어 장기 투자 전략에 적합합니다.

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🔳 战略性收购指南

德国商业房地产虽然稳定，但投资者在收购过程中仍需采取战略性方法。特别是中国投资者，应结合法律、税务与行政方面的特殊性，构建成功的投资架构。

1. 租户结构分析

• 拥有全球银行、会计师事务所、国际律所等长期高信用租户的写字楼，稳定性更高。

• 根据德国工商会（IHK）的建议，是否具备10年以上的长期租赁合同是衡量投资稳定性的关键指标。

  
  

2. 与税务和法律专家合作

• 在德国税务局（Finanzamt）和外国人局（Ausländerbehörde）的审查中，本地法律与会计专家的支持必不可少。

• 尤其由于德国与中国并非互惠最惠国关系，中国投资者在外国投资审查中将面临更严格的审核，因此必须提前设计定制化的投资架构。

3. SPV的运用（特殊目的公司）

• 通过 GmbH 或 KG 等公司形式建立SPV，可以实现风险分散与税务优化。

• 例如：利用SPV设计股权架构，不仅能优化房地产转让税负担，还能在资本退出时享有更有利的税收待遇。

4. 中长期投资视角

• 与其追求短期差价，不如专注于稳定的租金收益，同时兼顾未来的价值升值潜力。

• 德国联邦统计局数据显示，柏林、慕尼黑、法兰克福和汉堡的平均租金上涨率持续稳定，非常适合长期投资战略。

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💬 Q&A_常见问题解答: 중국인 투자자를 위한 독일 상업용 부동산 매입 절차

Q1. 중국인 투자자가 독일 상업용 부동산을 매입할 때 특별히 주의할 점은?

➡ 중국인 투자자는 독일과 중국이 상호 최혜국(MFN) 협정 관계가 아니기 때문에, 외국인 투자 심사에서 다른 국가 투자자보다 더 엄격한 검토를 받을 수 있습니다. 독일 대외무역법(AWG)과 대외무역조례(AWV)에 따라, 연방경제기술부(BMWK)는 투자 자금 출처, 최종 수익자(UBO) 공개 여부, 거래 목적 등을 중점적으로 확인합니다. 또한 중국 외환관리 규정과 독일 세법을 동시에 충족해야 하기 때문에 양국 법률의 교차 검증이 요구됩니다.

问1：中国投资者在德国购买商业房地产时需要特别注意哪些事项？

➡ 由于德国与中国并非互惠最惠国 (MFN)，因此中国投资者在外资审查中会面临更严格的审查。根据《德国对外贸易法》(AWG) 与《对外贸易条例》(AWV)，德国联邦经济与气候保护部 (BMWK) 将重点审查资金来源、最终受益所有人 (UBO) 信息以及交易目的。此外，中国外汇管理规定与德国税法必须同时满足，这意味着投资过程需要进行跨境合规验证。

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Q2. 부동산 매입 시 필수적으로 거쳐야 하는 법률 절차는 무엇인가요?

➡ 독일 민법(BGB §311b)에 따라, 모든 부동산 매매 계약은 반드시 공증인(Notar)의 인증을 거쳐야만 효력이 발생합니다. 이후 관할 등기소(Grundbuchamt)에 소유권 이전 등기를 완료해야 법적 권리가 확정됩니다. 또한 2025년 개정된 자금세탁방지법(Geldwäschegesetz, GwG)에 따라 외국인 투자자는 자금 출처를 명확히 증명해야 하며, 이 과정에서 외국인청(Ausländerbehörde) 또는 세무청이 추가 확인을 요청할 수 있습니다.

问2：在德国购置商业房地产时必须经过哪些法律程序？

➡ 根据《德国民法典》(BGB 第311b条)，所有房地产买卖合同必须经过公证人 (Notar) 的认证方能生效。随后，还必须在主管土地登记局 (Grundbuchamt) 完成所有权转移登记，才能获得法律上的权利。根据2025年修订的《反洗钱法》(GwG)，外国投资者还需提供资金来源证明，在必要情况下，外国人管理局 (Ausländerbehörde) 或税务局可能要求进一步核查。

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Q3. 세무 측면에서 중국인 투자자에게 가장 큰 변수는 무엇인가요?

➡ 중국인 투자자에게 가장 중요한 세무 변수는 취득세(Grunderwerbsteuer)와 법인세(Körperschaftsteuer) 구조입니다. 독일 세무청은 2025년 개정된 GrEStG에 따라, 지분 매입을 통한 취득세 회피 구조를 엄격히 제한하고 있습니다. 또한 독일 내 임대 수익에는 15%의 법인세와 5.5%의 연대세가 부과되며, 배당 시 한·중 이중과세방지협약(DTA)에 따라 일부 세액 조정이 가능합니다. 다만, 중국 투자자의 경우 조세조약 적용 과정에서 추가적인 증빙 요구가 많아 실제 절세 효과를 누리려면 전문 세무 로펌과 협업이 필수적입니다.

问3：在税务方面，中国投资者面临的最大变量是什么？

➡ 对中国投资者而言，最重要的税务变量是房地产转让税 (Grunderwerbsteuer) 和公司税 (Körperschaftsteuer) 结构。根据2025年修改后的《房地产转让税法》(GrEStG)，通过股权转让规避房地产转让税的结构已被严格限制。此外，在德国的租赁收入需缴纳15%的公司税和5.5%的团结附加税。分红时可依据中德避免双重征税协定 (DTA) 进行部分抵免，但中国投资者在适用条约时通常需要提供额外的证明材料。因此，要真正实现税务优化，必须与德国本地的专业税务律师事务所合作。

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Q4. 장기 임대 수익의 안정성을 확보하려면 어떻게 해야 하나요?

➡ 독일 IHK 상공회의소와 부동산 시장 분석 기관들의 자료에 따르면, 글로벌 금융기관·국제 로펌·회계법인과 같은 장기 임차인과의 계약이 안정적인 수익을 보장하는 핵심 요소입니다. 특히 독일 상업용 부동산은 임차인 보호 규정이 엄격하여, 임대차 계약이 한번 체결되면 예상치 못한 조기 해지 가능성이 낮다는 장점이 있습니다. 따라서 중국인 투자자는 매입 전 임차인 포트폴리오 분석을 철저히 진행하고, 가능한 경우 10년 이상 장기 계약(Staffelmiete 계약 포함)을 체결하는 것이 바람직합니다.

问4：如何确保长期租赁收益的稳定性？

➡ 根据德国工商大会 (IHK) 及房地产市场分析机构的数据，与全球性金融机构、国际律师事务所及会计师事务所签订长期租赁合同，是保障投资回报稳定的关键因素。由于德国在租赁关系中的法律保护非常严格，一旦合同生效，通常很难提前解除，这为投资者带来较强的可预测性。因此，中国投资者在购置前应进行承租人组合分析，并尽量争取签订10年以上的长期合同(包括阶梯租金合同 Staffelmiete)，以降低市场波动风险。

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🔗 중국인 맞춤 서비스 네트워크

독일 상업용 부동산 투자는 법률·세무·행정 절차가 복잡하게 얽혀 있으며, 특히 중국인 투자자의 경우 외환 규제, 비자 연계, 그리고 독일과 중국 간 협약 부재로 인해 전문적인 지원이 반드시 필요합니다.

엠 프랑크푸르트(M FRANKFURT)는 중국 투자자를 위한 독자적 네트워크를 갖추고 있습니다.

• 중국어 상담 지원: 초기 상담부터 계약 검토, 세무 구조 설계까지 전 과정에서 중국어 서비스 제공.(이메일 상담)

• 중국 변호사 상주: 독일 현지 법무법인 내부에 중국 변호사가 상주하여, 독일 변호사와 공동으로 법인 설립 → 부동산 매입 → 체류허가 → 가족 정착 지원까지 원스톱 지원 가능.

• 세무·회계 협력 네트워크: 중국 및 독일 세무 전문가와 협력하여, 중국-독일 이중과세 문제에 대한 실무적 해결책 제시.

• 문화·행정 이해: 중국 기업 문화와 독일 행정 체계 간 차이를 조율하여, 절차적 리스크를 최소화.

이를 통해 투자자는 단순한 자산 매입을 넘어, 법적 안정성·세무 효율성·가족의 장기 정착 가능성까지 동시에 확보할 수 있습니다.

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🔗 面向中国投资者的专属服务

在德国进行商业房地产投资过程中，中国投资者往往面临法律、税务、外汇及居留许可等多重挑战。由于中德之间缺乏互惠协议，加之外汇及移民政策的特殊性，专业化支持显得尤为关键。

M Frankfurt 为中国投资者打造了专属服务网络：

• 中文全程服务：从初期咨询到合同审查、税务架构设计，全程提供中文支持，仅通过电子邮件提供咨询。

• 常驻中国律师：在德国当地律所中配置常驻中国律师，与德国律师协同，为投资者提供 公司设立 → 房地产购置 → 居留许可申请 → 家庭安置 的一站式解决方案。

• 税务与会计合作网络：联合中德两国税务专家，针对 中德双重征税问题 提供实操性解决方案。

• 文化与行政协调：熟悉中国企业文化与德国行政体系，帮助投资者跨越制度差异，降低流程风险。

借助这一专属网络，投资者不仅能够顺利完成房地产购置，还能在 法律安全性、税务效率以及家庭长期居留 等层面实现全面保障。

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📑 代理服务费说明

通过 M FRANKFURT 购买德国商业地产时，除德国本地房地产中介费（Maklerprovision）外，另需支付 购置价格的 2% 作为代理服务费。

该费用涵盖优质物业筛选、购置合同谈判、税务与法律专家对接等一系列定制化高端服务，且所有费用均在签约前透明告知。

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🏢 엠 프랑크푸르트가 제공하는 전문 서비스

엠 프랑크푸르트는 독일 진출을 준비하는 개인·기업 고객을 대상으로, 전문성과 신뢰를 기반으로 한 종합 서비스를 원스톱으로 제공합니다.

✔ 독일 이민 및 비자 컨설팅 — 취업·사업·동반 가족 비자 신청 및 노동심사 절차 실무 지원

✔ 독일 법인 설립 및 사업자 등록 지원 — GmbH, 연락사무소 등 법적 형태에 맞춘 설립 컨설팅

✔ 정착 행정 지원 — 거주지 등록(Anmeldung), 건강보험·세무번호 발급 등 초기 행정 절차 지원

✔ 교육 관련 서비스 — 자녀의 학교 추천, 입학 절차 및 현지 적응 지원

✔ 전문 네트워킹 연계 — 회계법인·법률 전문가 및 독일어 통역사 연결

✔ 부동산 서비스 — 공인 부동산 중개사 소개 및 주거·상업용 부동산 매물 자문

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🏢 M FRANKFURT 提供的专业服务

M FRANKFURT 面向准备进入德国发展的个人与企业客户，以专业性与信赖为基础，提供一站式综合服务。

✔ 德国移民与签证咨询 —— 就业、创业、家庭团聚签证申请及劳动局审查实务支持

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✔ 定居相关行政手续支持 —— 居住登记 (Anmeldung)、医保及税号申请等初期行政事务

✔ 教育相关服务 —— 子女择校推荐、入学流程及适应辅导

✔ 专业网络资源对接 —— 会计师事务所、律师及德语翻译专家对接

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M FRANKFURT 合作的德国本地律师事务所不仅有德国律师，还常驻有专门为中国投资者提供服务的中国律师。因此，从设立公司、办理商业地产购置，到家属居留签证以及定居支持的各个环节，均可实现一站式全流程服务。

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